ИНТЕРВЬЮ
Ольга Фазуллина
Основатель и старший партнер PROSPECTA

Более 11 лет опыта работы в ведущих консалтинговых компаниях, со специализацией на индустрии гостеприимства. Участие более чем в 150 проектах, расположенных в различных регионах России, странах СНГ, Восточной и Западной Европы
5 принципов создания эффективной гостиницы
Ольга Фазуллина, старший партнер PROSPECTA, о том, как спроектировать гостиницу, которая принесет прибыль
1. Наличие спроса с учетом конкретного местоположения
Что такое спрос для гостиничного проекта? Это наличие неудовлетворенных клиентов в конкретной зоне охвата проекта. Из-за отсутствия отеля нужной этим клиентам ценовой категории, с необходимым набором и качеством услуг, они вынуждены селиться в более дорогих или дешёвых гостиницах, а иногда даже гостиницах в других районах или городах (бывает и такое).

Как понять, будет ли потенциальный спрос на услуги гостиницы?

Прежде всего нужно проанализировать статистику:

- историческую динамику туристического потока, ночевок в гостиницах в различных сегментациях
- динамику общего въездного потока в регион
- динамику поглощения предложения также в различной сегментации

Однако необходимо учитывать конкуренцию и влияние существующих и возможных будущих генераторов спроса в зависимости от направленности рынка (бизнес или отдых). Например, если вблизи анализируемого проекта скоро построят стадион, на котором будет проходить знаковое мероприятие, можно ожидать определенного пикового периода по загрузке с возможно регулируемыми государством ценами, после которого наступит спад.
Также не стоит забывать о поиске собственной ниши на гостиничном рынке.

2. Позиционирование проекта
Специфика спроса диктует позиционирование проекта. Будущая гостиница должна отвечать потребностям потенциальных гостей по классу, качеству и набору услуг. Иногда возникают ситуации, когда из-за этого концепция гостиницы с учетом требований локального рынка не вписывается в стандарты международных сетей. В таких случаях сначала рождается концепция, под которую потом подбирается бренд.

В нашей практике были проекты, когда возникала необходимость делать нестандартные гибридные продукты, где бюджетная гостиница включала полноценный ресторан. Также у нас был проект среднего сегмента, который подразумевал спа-зону и гостиница высокого уровня с концепцией небольших номеров. В таких ситуациях важен контакт с международными сетями, чтобы договориться об использовании подходящего бренда. Также не стоит забывать о местоположении гостиницы в местах максимального трафика, что будет только плюсом для работы.

У некоторых сетей в линейке уже присутствуют бренды, позволяющие креативные, нестандартные решения (надо отметить, таких становится все больше: есть бренды, подразумевающие диджейский пульт в лобби или пивоварню вместо основного ресторана). Иногда гостиница может быть запущена и под брендом, жестко определяющим концепцию, но с некоторыми отступлениями от стандартов. Единственное требование, которое должно строго соблюдаться, - это пожарная безопасность.

В конечном итоге, точечное позиционирование и продумывание деталей, а не слепое следование стандартам, ведет к увеличению доходов
3. Внутреннее зонирование для будущего управления
Эффективность операционной деятельности гостиницы напрямую связана с планировочными решениями. Важна взаимосвязь различных помещений, сгруппированных в рамках центров прибыли (номерной фонд и его сервисные зоны, предприятия питания, конференц-зона, спа и спортивные объекты). Кроме того, стоит обратить внимание на взаимосвязь центров прибыли между собой, а также с обслуживающими и техническими площадями. Это напрямую влияет на итоговую доходность объекта.

Ключевым моментом является увеличение площадей, которые приносят доход. При этом, с точки зрения экономики, максимальную доходность дает номерной фонд, поэтому он проектируется в первую очередь, диктуя расположение всех остальных помещений. Разработка концепции предприятий питания также немаловажна. Во-первых, рестораны гостиницы существенно отличаются от отдельно расположенных ресторанов тем, что работают в одной связке, зачастую (но не всегда) - от единой кухни. Главное, что их технология должна позволять обслуживать единовременно большой поток гостей (будь то завтрак, кофебрейки или банкеты). При этом опыт показывает, что каждый лишний угол на пути официанта от кухни равен разбитой тарелке, поэтому расстояние от пункта выдачи до стола клиента должно быть минимальным.

4. Сильная команда партнеров
Выполнение каждого из комплексных процессов при реализации гостиничного проекта с максимальной эффективностью возможно только при создании сильного пула специалистов, ведущих и поддерживающих проект, так как быть профессионалом во всем невозможно. В первую очередь речь идет о привлечении опытного гостиничного оператора (управляющей компании), а также генерального подрядчика, отвечающего за строительство. Вовлеченные в работу на ранних этапах проекта архитекторы и инженеры, со специализацией на гостиничных проектах, как правило существенно снижают стоимость переделок в процессе последующей реализации проекта и его эксплуатации.
На мой взгляд, партнерство с профессиональными гостиничными операторами, в том числе международными сетями является одним из ключевых факторов успеха отеля.
Фактически оператор управляет вашей гостиницей за вас, при этом в случае заключения договора с международной сетью, гостиница может функционировать под известным брендом, например Marriott или Hilton.

Прежде всего, это означает внедрение эффективных стандартов ведения бизнеса. Например, у вас в гостинице есть столько людей, чтобы обеспечивать бесперебойную работу, но не больше. Это значит, что закупленное оборудование и расходные материалы, а также продукты закупаются в оптимальном качестве, количестве и по наилучшей цене. Также предполагается стандартизация предоставляемых услуг: например, у горничных есть нормативы по схеме и времени уборки номеров.

Операторов и международные сети стоит привлекать в самом начале проекта, как только вы видите, что проект экономически целесообразен. Это значит, что все последующие шаги вы будете делать вместе с опытным наставником, который будет готов вовлекаться в процесс проектирования и оборудования объекта. Сотрудничество с ними позволит избежать ошибок в ходе проектной деятельности. Все это необходимо для того, чтобы гостиница была удобна в эксплуатации, не увеличивая затраты на ее поддержание, и вместе с тем, обладала бы необходимым набором ценностей для гостей, максимизируя доход собственника.
5. Жесткий контроль строительных затрат
Инвестиционная эффективность гостиницы зависит от двух факторов: доходов проекта и строительных затрат. Расходы, которые собственник проекта несет в самом начале жизненного цикла проекта, обходятся дороже, чем доход, приходящийся на более поздний прогнозный период. Чаще всего речь идет о больших суммах, расходование которых необходимо тщательно контролировать. Речь идет не о слепой экономии, но о целевом и оптимальном расходовании средств.

Целевое расходование средств станет возможным после найма грамотного генерального подрядчика по итогам тендера или существующего опыта сотрудничества. Также могут быть привлечены сторонние специалисты по аудиту строительных процессов, а иногда, когда это необходимо, проектных менеджеров.

Оптимальное расходование средств обеспечивается выбором качественных материалов и оборудования, которые в будущем создадут условия для устойчивого функционирования гостиницы. Оборудование и расходные материалы, закупаемые для запуска отеля, должны быть достаточными для бесперебойной работы. Вместе с этим, они не должны превышать уровень расходов и соответствовать позиционированию гостиницы. Снижение данного риска достигается за счет партнерства с профессиональными операторами или за счет привлечения специалистов по закупкам с опытом запуска объектов в эксплуатацию.
В нашей практике были случаи, когда при проверке списков необходимого оборудования планировались чрезмерные закупки редких предметов утвари. Например, один отель планировал закупить наборы для фондю по количеству посадочных мест, при том, что одного набора чаще всего достаточно на один стол, а специфика ресторана не предполагала фондю основным блюдом. Также бывает, что оборудование отличается либо завышенными, либо заниженными характеристиками: закупка премиальной мебели для отелей среднего и эконом сегментов, или наоборот, в погоне за экономией делается выбор в сторону моделей, которые прослужат недолго.
15 ноября 2017