Тематическое исследование: Жилье
Домодедово: оценка земельного банка в 17 тысяч га для целей МСФО
Задача
Заказчик обратился с просьбой подготовить отчет об оценке для обоснования стоимости объемных земельных активов в ближайшем Подмосковье, в районе г. Домодедово, для постановки на баланс по стандартам МСФО.
Процесс
Для цели постановки доходприносящих активов земли и недвижимости в соответствии с требованиями МСФО должно использоваться понятие справедливой стоимости, определенное доходным или сравнительным подходами. В связи со значительной площадью активов использование сравнительного подхода было невозможно, т.к. сопоставимого объема активов на продажу никогда не выставлялось, тем более в публичном доступе.

Таким образом в работе мы применили доходный подход. Предварительно мы проанализировали состав земельных участков, которые были разрознены по качеству, местоположению и возможностью их использования для различных типов застройки.

Сначала мы определили участки, пригодные для комплексного жилого освоения, и подготовили финансовые модели их девелопмента. После этого мы разработали возможный план продаж участков, которые подходили для реализации под малоэтажную коттеджную застройку без подряда. Оставшаяся доля земли была проанализирована с учетом ее возможной продажи как сельскохозяйственной.

После этого мы разработали комплексную сводную модель денежных потоков от всех составляющих земельного банка. Модель учитывала влияние макроэкономических и индустриальных рисков для целей приведения стоимости потоков к дате оценки.

Результат для клиента
По итогам анализа был подготовлен отчет об оценке, который прошел аудиторскую экспертизу компанией Deloitte. Несмотря на то, что работа подразумевала только оценку, результаты анализа наиболее эффективного использования банка земли были учтены заказчиком в рамках последующего девелопмента. Сейчас жилые комплексы построены, и большая часть из них успешно продана.