Тематическое исследование: Гостиницы
Результат важнее
Задача
Заказчик обратился с просьбой разработать концепцию гостиницы в Москве и проанализировать экономическую целесообразность строительства проекта.
Процесс
Мы решили разбить работу над проектом на несколько этапов, таким образом, чтобы была возможность вовлекать клиента в процесс принятия решений при формировании концепции.

В рамках первого этапа мы укрупненно просчитали финансовые модели для множества вариантов в зависимости от позиционирования, количества номеров, набора услуг и потенциальных международных гостиничных брендов.

На втором этапе архитектор нашей команды сделал эскиз здания и варианты его посадки на участке с учетом имеющихся ограничений: здание имело сложную форму, не должно было задевать коммуникации и охранные зоны, плюс были ограничения по размещению гостевых номеров. Мы должны были максимизировать выход полезных доходоприносящих площадей и предложить несколько вариантов заказчику на выбор.

Когда же мы собрались с клиентом для совместного обсуждения первых результатов, оказалось, что за время нашей работы, появилась возможность значительно снизить ограничения участка. Это позволяло сделать проект намного более эффективным и красивым. Но наша работа по первому этапу была полностью выполнена в соответствии с договоренностью… и часть этой работы была теперь бесполезна. Зато для получения всех разрешений срочно нужен был новый эскиз посадки здания и его 3D модель с новыми параметрами.

Чтобы помочь заказчику сделать действительно выгодный проект, мы вышли за рамки договора: уже на следующий день на участок выехал архитектор нашей команды для того, чтобы максимально точно построить новую 3D модель.

После чего мы продумали внутреннее функциональное зонирование площадей здания и подготовили обновленную детальную финансовую модель, сравнивающую финансовую эффективность проекта под разными гостиничными брендами с учетом их коммерческих условий (роялти, маркетинговые платежи и стоимость подготовки гостиницы к запуску).

Результат для клиента
В итоге мы предоставили заказчику отчет, в составе которого были представлены эскизы новой формы здания, а также схематичные внутренние планировки с учетом сервисной и клиентской логистики. Отдельные эскизы были предоставлены прямо в процессе работы над проектом таким образом, чтобы заказчик мог передать их в Комитет по архитектуре и градостроительству для получения необходимых разрешений, не дожидаясь финального отчета.

Также в отчете были представлены выводы по влиянию на ключевые финансовые параметры проекта потенциального брендирования будущей гостиницы под флагом крупнейших международных гостиничных сетей. Это помогло заказчику понять, с кем потенциально выгоднее сотрудничать с точки зрения позиционирования и стоимости услуг, и легло в основу переговоров с управляющими компаниями. Дальнейший процесс общения с международными сетями и операторами подтвердил разумность выбранного позиционирования и их заинтересованность в партнерстве над реализацией гостиницы.